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21秋學期（1709、1803、1809、1903、1909、2003、2009、2103）《房地產(chǎn)估價》在線作業(yè)

試卷總分:100  得分:100

一、單選題 (共 30 道試題,共 60 分)

1.運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

A.幅度

B.數(shù)額

C.比率

D.指數(shù)

答案:B

2.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費,并且要受制于其所在的空間環(huán)境,這是由于房地產(chǎn)的( )特性。

A.不可移動

B.獨一無二

C.相互影響

D.易受限制

答案:A

3.某地區(qū)商品住宅價格自2002年至2006年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預測2007年住宅價格為()。

A.3998元/m2

B.3898元/m2

C.4184元/m2

D.4149元/m2

答案:A

4.某宗房地產(chǎn)交易合同中寫明，買方付給賣方4982元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。該地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

答案:C

5.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）

A.收益能夠量化

B.風險能夠量化

C.收益或風險其一可以量化

D.收益和風險均能量化

答案:D

6.某估價機構(gòu)于2006年8月10日至15日為某房地產(chǎn)抵押進行了評估，估價時點為2006年8月20日。后因?qū)纼r結(jié)果有爭議，于2007年3月15日進行復估，則復估的估價時點應為（）。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.簽定估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的日期

7.比較法估價中,要求選取可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當,選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的()范圍內(nèi)。

A.0.5-1.5

B.1.0-1.5

C.0.5-2.0

D.1.5-2.0

8.( )是指通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業(yè)意見,包括評估價值和相關專業(yè)意見。

A.估價假設

B.估價目的

C.價值類型

D.估價結(jié)果

9.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為4000元/m2,報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為()元/m2。

A.3475

B.4605

C.3684

D.3856

10.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經(jīng)測算,至價值時點該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為()年。

A.29

B.39

C.40

D.45

11.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（）來講的

A.估價機構(gòu)

B.估價人員

C.估價對象

D.估價方法

12.有甲、乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益期限為40年,單價為4000元/m2,乙房地產(chǎn)的收益期限為50年,單價為4200元/m2。假設報酬率均為8%,則甲、乙兩宗房地產(chǎn)價格的高低關系是()。

A.甲高于乙

B.甲低于乙

C.甲等于乙

D.不能確定

13.現(xiàn)預測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為40萬元和45萬元,兩年后的價格將比現(xiàn)在的價格上漲12%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格為()萬元。

A.873

B.463

C.817

D.989

14.針對某宗房地產(chǎn)，已知同一時期的國債利率為4.5％，投資風險補償2.2％，管理負擔補償0.2％，缺乏流動性補償1.5％，易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產(chǎn)報酬率為（）。

A.10.10%

B.7.90%

C.8.40%

D.11.90%

15.甲乙兩宗土地，甲單價為800元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買（）

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

16.市場提取法是利用與估價對象建筑物具有()的可比實例來求取建筑物折舊的方法。

A.類似用途

B.類似折舊程度

C.相同建筑結(jié)構(gòu)

D.相同建成年代

17.某可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象優(yōu)5%,則其房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。

A.1.05

B.0.95

C.0.96

D.1.1

18.城市規(guī)劃對于土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定屬于房地產(chǎn)利用的()方面的限制。

A.房地產(chǎn)權(quán)利的設立

B.房地產(chǎn)權(quán)利行使

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)相鄰關系

19.某10年前建成交付使用的建筑物,10年間維修養(yǎng)護狀況正常。建筑面積是120平米,單位建筑面積的重置價格為800元/平米,建筑物殘值率零,年折舊率2.5%,則該建筑物經(jīng)濟壽命為()年。

A.10

B.20

C.30

D.40

20.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1500萬元,建設成本為3200萬元,管理費用為250萬元,銷售費用為300萬元,開發(fā)利潤為500萬元,投資利息為200萬元,則該房地產(chǎn)的直接成本利潤率為()。

A.9.2%

B.10.6%

C.10.1%

D.9.8%

21.選取可比實例的數(shù)量，一般要求選取（）的可比實例即可

A.3個以上

B.5個以下

C.3～5個

D.3～10個

22.某宗房地產(chǎn)2006年8月的價格為4000元/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年6月至12月的價格指數(shù)分別為80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月為100)?，F(xiàn)將該宗房地產(chǎn)調(diào)整到2006年12月的價格為( )元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

23.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的()的“倒算法”。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法

24.在一個估價項目中,首先要明確估價基本事項,其中()是龍頭。

A.估價對象

B.估價目的

C.價值時點

D.估價內(nèi)容

25.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預測得到其未來3年的凈收益分別為20萬元、23萬元25萬元,從未來第4年至收益期限結(jié)束的凈收益將穩(wěn)定在28萬元,該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()。

A.266

B.264

C.262

D.260

26.某建筑物應有而沒有電梯所造成的價值損失,稱為()。

A.物質(zhì)折舊

B.外部性折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.功能折舊

27.某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

28.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.經(jīng)濟發(fā)展

D.匯率

29.運營費用與()之比,稱為運營費用率。

A.潛在毛收入

B.有效毛收入

C.凈收益

D.正常利潤

30.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。

A.收益能夠量化

B.風險能夠量化

C.收益或風險其一可以量化

D.收益和風險均能量化

二、多選題 (共 10 道試題,共 20 分)

31.建筑物實物因素包括（）

A.建筑規(guī)模

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.朝向

D.設施設備

32.根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為（）

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.外在折舊

D.經(jīng)濟折舊

33.運用比較法估價要對可比實例成交價格做適當?shù)奶幚?根據(jù)處理的內(nèi)涵不同,分為()。

A.價格分析

B.價格換算

C.價格修正

D.價格調(diào)整

34.下列屬于不應承接估價業(yè)務的情形是()

A.超出本機構(gòu)的業(yè)務范圍

B.與本機構(gòu)有利害關系

C.本機構(gòu)專業(yè)能力不能勝任

D.估價業(yè)務有很大風險

35.下列關于收益性房地產(chǎn)價值高低的說法,正確的有()。

A.未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高

B.獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高

C.收益性房地產(chǎn)價值的高低與收益流模式無關

D.獲得凈收益的期限越短，房地產(chǎn)的價值越低

36.爭取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以通過（）等方式進行。

A.給予回扣或折扣

B.提高服務質(zhì)量

C.恰當?shù)男麄?/p>

D.提升估價機構(gòu)的品牌

37.路線價法中，選取標準宗地應符合（）等要求

A.一面臨街

B.兩面臨街

C.土地形狀為矩形

D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途

38.市場法適用的對象有（）

A.標準廠房

B.在建工程

C.高檔公寓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

39.引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有（）

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.通貨膨脹

C.需求增加導致稀缺性增加

D.外部經(jīng)濟

40.下列屬于影響房地產(chǎn)價格的土地實物因素包括()。

A.土地面積

B.土地形狀

C.地形

D.土壤

三、判斷題 (共 10 道試題,共 20 分)

41.在合法產(chǎn)權(quán)方面,只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象。

42.根據(jù)替代原理,如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時,則可通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。

43.某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)．則鐵路可能是增值因素；而如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是貶值因素。（）

44.成本法測算出來的價值稱為積算價值（）

45.路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（）

46.社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。（）

47.有租約限制的房地產(chǎn),租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租金,租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。

48.房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。（）

49.收益法是以預期原理為基礎。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。（）

50.在合法產(chǎn)權(quán)方面，只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象（）