房地產(chǎn)估價
要求：
一、        獨立完成，下面已將五組題目列出，請任選其中一組題目作答，每人只答一組題目，多答無效，滿分100分；
二、答題步驟：
1.        使用A4紙打印學(xué)院指定答題紙（答題紙請詳見附件）；
2.        在答題紙上使用黑色水筆按題目要求手寫作答；答題紙上全部信息要求手寫，包括學(xué)號、姓名等基本信息和答題內(nèi)容，請寫明題型、題號；
三、提交方式：請將作答完成后的整頁答題紙以圖片形式依次粘貼在一個Word
    文檔中上傳（只粘貼部分內(nèi)容的圖片不給分），圖片請保持正向、清晰；
1.        完成的作業(yè)應(yīng)另存為保存類型是“Word97-2003”提交;
2.        上傳文件命名為“中心-學(xué)號-姓名-科目.doc”;
3.        文件容量大?。翰坏贸^20MB。
提示：未按要求作答題目的作業(yè)及雷同作業(yè)，成績以0分記！


題目如下：
第一組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、論述房地產(chǎn)估價依據(jù)。
2、論述估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者之間的異同。
二、簡答題（共20分）
1、簡述房地產(chǎn)與其他物品在價格上的不同點。
三、計算題（共20分）
1、某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位50元／天，
年平均空房率30%，該賓館營業(yè)總費用平均14萬元／月，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每張床45元／天，年平均空房率20%，正常營業(yè)每月平均總費用占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)還原利率為10%，試選用所給材料估計該賓館的價格。





第二組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、為什么說房地產(chǎn)估價是科學(xué)也是藝術(shù)？
2、論述價值、使用價值和交換價值之間的關(guān)系。
二、簡答題（共20分）
1、試述成本法與收益法的區(qū)別。
三、計算題（共20分）
1、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)，其價格及純收益如下表。試用所給資料估計該宗房地產(chǎn)的價格(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。
類似房地產(chǎn)        價格（萬元）        純收益（萬元/年
A        252        30
B        294        35
C        238        28
D        166        20






第三組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、土地價格、建筑物價格和房地價格的含義及其相互關(guān)系是什么。
2、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些內(nèi)容。
二、簡答題（共20分）
1、簡述假設(shè)開發(fā)法的適用范圍。
三、計算題（共20分）
1、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格，已知該宗土地總面積500O，建筑容積率為2，適宜建造某類型的商品住宅；預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費為800元／O，專業(yè)費為建筑費的8%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用；貸款年利息率為10%，銷售稅費為未來樓價的6%，投資利潤率為20%（利息不計利潤）；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的平均價格為2500元／O。
試用所給資料（用動態(tài)公式）估計該宗土地在1995年9月的總價、單價和樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。




第四組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些內(nèi)容。
2、房地產(chǎn)實際收益和客觀收益的含義和區(qū)別是什么？
二、簡答題（共20分）
1、簡述房地產(chǎn)與其他物品在價格上的不同點。
三、計算題（共20分）
1、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)，其價格及純收益如下表。試用所給資料估計該宗房地產(chǎn)的價格(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。
類似房地產(chǎn)        價格（萬元）        純收益（萬元/年
A        252        30
B        294        35
C        238        28
D        166        20





第五組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、論述基準(zhǔn)地價修正法。
2、論述房地產(chǎn)估價依據(jù)。
二、簡答題（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需進(jìn)行地價評估，請列出你認(rèn)為可以優(yōu)先選用的三種估價方法，并簡述理由。
三、計算題（共20分）
1、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格，已知該宗土地總面積500O，建筑容積率為2，適宜建造某類型的商品住宅；預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費為800元／O，專業(yè)費為建筑費的8%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用；貸款年利息率為10%，銷售稅費為未來樓價的6%，投資利潤率為20%（利息不計利潤）；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的平均價格為2500元／O。
試用所給資料（用動態(tài)公式）估計該宗土地在1995年9月的總價、單價和樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。