23秋學(xué)期（高起本：1709-2103、專升本/高起專：2003-2103）《房地產(chǎn)估價(jià)》在線作業(yè)-00002
試卷總分:100 得分:100
一、單選題 (共 30 道試題,共 60 分)
1.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%,則其房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。
A.1.05
B.0.95
C.0.96
D.1.1
2.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）
A.地役權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
3.收益法的理論依據(jù)為()。
A.替代原理
B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
C.預(yù)期原理
D.適合原理
4.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性
A.不可移動(dòng)
B.供給有限
C.價(jià)值量大
D.用途多樣
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。
A.維持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
6.房地產(chǎn)的( ),決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。
A.不可移動(dòng)
B.獨(dú)一無二
C.供給有限
D.流動(dòng)性差
7.有甲、乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益期限為40年,單價(jià)為4000元/m2,乙房地產(chǎn)的收益期限為50年,單價(jià)為4200元/m2。假設(shè)報(bào)酬率均為8%,則甲、乙兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低關(guān)系是()。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不能確定
8.某房地產(chǎn)總價(jià)180萬元，分兩期支付，首期付款60萬元，余款在半年后一次付清，年利率6%，該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元
A.180
B.178.4
C.183.5
D.176.6
9.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年8月10日至15日為某房地產(chǎn)抵押進(jìn)行了評(píng)估,價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2006年8月20日。后因?qū)纼r(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議,于2007年3月15日進(jìn)行復(fù)估,則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。
A.2007年3月15日
B.2006年8月20日
C.簽定估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的日期
10.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（）來講的
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)方法
11.某建筑物已建成10年,估計(jì)尚可使用40年,殘值率為零,該建筑物的成新率為()。
A.25%
B.75%
C.80%
D.85%
12.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是（）的房地產(chǎn)。
A.商業(yè)性質(zhì)
B.出租性質(zhì)
C.價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)
D.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)
13.某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬元,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年,凈殘值3萬元,則該建筑物按直線法計(jì)算的累計(jì)折舊總額為()萬元。
A.19.4
B.20
C.24.3
D.29.1
14.路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街()用地的批量估價(jià)。
A.居住
B.商業(yè)
C.娛樂
D.工業(yè)
15.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為4000元/m2,報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為()元/m2。
A.3475
B.4605
C.3684
D.3856
16.某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積90m2,使用面積為80m2,每平方米建筑面積的價(jià)格為5000元,則該住宅每平方米使用面積的價(jià)格為( )元。
A.4000
B.5556
C.5625
D.6250
17.甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為800元/㎡，乙單價(jià)為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買（）
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無法判斷
18.某宗房地產(chǎn)1997年建成使用,當(dāng)時(shí)獲得了70年土地使用權(quán)年限,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)2007年的收益價(jià)格為()萬元。
A.125
B.126.42
C.123.77
D.124.43
19.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2002年至2006年分別為1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2008年的價(jià)格為()。
A.1865元/m2
B.1849元/m2
C.1915元/m2
D.1882元/m2
20.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi),并且要受制于其所在的空間環(huán)境,這是由于房地產(chǎn)的( )特性。
A.不可移動(dòng)
B.獨(dú)一無二
C.相互影響
D.易受限制
21.( )是指通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見,包括評(píng)估價(jià)值和相關(guān)專業(yè)意見。
A.估價(jià)假設(shè)
B.估價(jià)目的
C.價(jià)值類型
D.估價(jià)結(jié)果
22.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
A.市場(chǎng)交易價(jià)格
B.未來收益
C.現(xiàn)在收益
D.重新開發(fā)建設(shè)成本
23.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。
A.金融制度政策
B.利率
C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展
D.匯率
24.某宗房地產(chǎn)交易合同中寫明，買方付給賣方4982元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
25.在不同的付款方式下,在成交日期講明,但不是在成交日期一次付清的價(jià)格為為( )。
A.名義價(jià)格
B.實(shí)際價(jià)格
C.市場(chǎng)價(jià)格
D.成交價(jià)格
26.()是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。
A.收益遞增遞減原理
B.均衡原理
C.適合原理
D.供求原理
27.比準(zhǔn)價(jià)格A、B、C、D、E分別為26萬、28萬、28.5萬、26.5萬、29.5萬,若以它們的中位數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終結(jié)果,則為( )萬元。
A.27
B.27.7
C.28
D.28.5
28.運(yùn)用比較法估價(jià),選取可比實(shí)例的數(shù)量,一般選取( )可比實(shí)例即可。
A.4個(gè)以上
B.3-5個(gè)
C.5個(gè)以上
D.5-10個(gè)
29.在評(píng)估政府行政辦公樓的價(jià)值時(shí)，一般采用（）估價(jià)。
A.市場(chǎng)法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
30.某宗房地產(chǎn)2006年8月的價(jià)格為4000元/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年6月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月為100)。現(xiàn)將該宗房地產(chǎn)調(diào)整到2006年12月的價(jià)格為( )元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
二、多選題 (共 10 道試題,共 20 分)
31.下列關(guān)于收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的說法,正確的有()。
A.未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高
B.獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高
C.收益性房地產(chǎn)價(jià)值的高低與收益流模式無關(guān)
D.獲得凈收益的期限越短，房地產(chǎn)的價(jià)值越低
32.運(yùn)用比較法估價(jià),房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為()調(diào)整。
A.區(qū)位狀況
B.交易情況
C.實(shí)物狀況
D.權(quán)益狀況
33.按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分房地產(chǎn)的類型主要有（）
A.現(xiàn)房
B.銷售
C.出租
D.自用
34.收集的交易實(shí)例信息應(yīng)當(dāng)包括()。
A.交易對(duì)象的基本狀況
B.成交日期
C.付款方式
D.交易雙方基本情況
35.搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的（）
A.議價(jià)時(shí)間
B.成交日期
C.付款方式
D.交易情況
36.以下（）有助于把握最高最佳使用原則
A.替代原理
B.收益遞增遞減原理
C.均衡原理
D.適合原理
37.運(yùn)用成本法估價(jià),計(jì)算投資利息時(shí),包括()的利息,無論他們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。
A.管理費(fèi)用
B.土地成本
C.銷售費(fèi)用
D.建設(shè)成本成本
38.求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，有（）
A.造價(jià)指數(shù)法
B.分部分項(xiàng)法
C.單位比較法
D.工料測(cè)量法
39.求取報(bào)酬率的方法有多種,包括()
A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
B.累加法
C.市場(chǎng)提取法
D.分部分項(xiàng)法
40.明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括（）
A.明確估價(jià)對(duì)象
B.明確估價(jià)內(nèi)容
C.明確估價(jià)目的
D.明確估價(jià)日期
三、判斷題 (共 10 道試題,共 20 分)
41.估價(jià)時(shí)點(diǎn)既不是委托人也不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。（）
42.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。（）
43.在估價(jià)時(shí),評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)在前,價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)當(dāng)在后。
44.有租約限制的房地產(chǎn)，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金，租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金。（）
45.房地產(chǎn)具有供給有限性，本質(zhì)上是由于土地總量有限和面積不能增加。（）
46.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值。（）
47.某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。（）
48.估價(jià)對(duì)象是在委托人指定的基礎(chǔ)上由估價(jià)人員根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)并征求委托人同意后決定的。
49.既然委托人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià),因此委托人一定是估價(jià)報(bào)告的使用者。
50.均衡原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。
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