23秋學(xué)期（高起本：1709-2103、專升本/高起專：2003-2103）《房地產(chǎn)估價》在線作業(yè)-00002
試卷總分:100 得分:100
一、單選題 (共 30 道試題,共 60 分)
1.某可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象優(yōu)5%,則其房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。
A.1.05
B.0.95
C.0.96
D.1.1
2.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）
A.地役權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
3.收益法的理論依據(jù)為()。
A.替代原理
B.生產(chǎn)費用價值論
C.預(yù)期原理
D.適合原理
4.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性
A.不可移動
B.供給有限
C.價值量大
D.用途多樣
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額,則應(yīng)以( )進行估價。
A.維持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
6.房地產(chǎn)的( ),決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場。
A.不可移動
B.獨一無二
C.供給有限
D.流動性差
7.有甲、乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益期限為40年,單價為4000元/m2,乙房地產(chǎn)的收益期限為50年,單價為4200元/m2。假設(shè)報酬率均為8%,則甲、乙兩宗房地產(chǎn)價格的高低關(guān)系是()。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不能確定
8.某房地產(chǎn)總價180萬元，分兩期支付，首期付款60萬元，余款在半年后一次付清，年利率6%，該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元
A.180
B.178.4
C.183.5
D.176.6
9.某估價機構(gòu)于2006年8月10日至15日為某房地產(chǎn)抵押進行了評估,價值時點為2006年8月20日。后因?qū)纼r結(jié)果有爭議,于2007年3月15日進行復(fù)估,則復(fù)估的價值時點應(yīng)為()。
A.2007年3月15日
B.2006年8月20日
C.簽定估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的日期
10.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（）來講的
A.估價機構(gòu)
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
11.某建筑物已建成10年,估計尚可使用40年,殘值率為零,該建筑物的成新率為()。
A.25%
B.75%
C.80%
D.85%
12.長期趨勢法適用的對象是（）的房地產(chǎn)。
A.商業(yè)性質(zhì)
B.出租性質(zhì)
C.價格無明顯季節(jié)波動
D.價格有明顯季節(jié)波動
13.某建筑物的重新購建價格為100萬元,建筑物的經(jīng)濟壽命為40年,剩余經(jīng)濟壽命為32年,凈殘值3萬元,則該建筑物按直線法計算的累計折舊總額為()萬元。
A.19.4
B.20
C.24.3
D.29.1
14.路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街()用地的批量估價。
A.居住
B.商業(yè)
C.娛樂
D.工業(yè)
15.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為4000元/m2,報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為()元/m2。
A.3475
B.4605
C.3684
D.3856
16.某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積90m2,使用面積為80m2,每平方米建筑面積的價格為5000元,則該住宅每平方米使用面積的價格為( )元。
A.4000
B.5556
C.5625
D.6250
17.甲乙兩宗土地，甲單價為800元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買（）
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無法判斷
18.某宗房地產(chǎn)1997年建成使用,當(dāng)時獲得了70年土地使用權(quán)年限,預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元,該宗房地產(chǎn)的報酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)2007年的收益價格為()萬元。
A.125
B.126.42
C.123.77
D.124.43
19.某地區(qū)商品住宅價格自2002年至2006年分別為1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為()。
A.1865元/m2
B.1849元/m2
C.1915元/m2
D.1882元/m2
20.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費,并且要受制于其所在的空間環(huán)境,這是由于房地產(chǎn)的( )特性。
A.不可移動
B.獨一無二
C.相互影響
D.易受限制
21.( )是指通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見,包括評估價值和相關(guān)專業(yè)意見。
A.估價假設(shè)
B.估價目的
C.價值類型
D.估價結(jié)果
22.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
A.市場交易價格
B.未來收益
C.現(xiàn)在收益
D.重新開發(fā)建設(shè)成本
23.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中,不屬于經(jīng)濟因素的是()。
A.金融制度政策
B.利率
C.經(jīng)濟發(fā)展
D.匯率
24.某宗房地產(chǎn)交易合同中寫明，買方付給賣方4982元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
25.在不同的付款方式下,在成交日期講明,但不是在成交日期一次付清的價格為為( )。
A.名義價格
B.實際價格
C.市場價格
D.成交價格
26.()是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定估價對象是否為最高最佳利用。
A.收益遞增遞減原理
B.均衡原理
C.適合原理
D.供求原理
27.比準價格A、B、C、D、E分別為26萬、28萬、28.5萬、26.5萬、29.5萬,若以它們的中位數(shù)作為估價對象的最終結(jié)果,則為( )萬元。
A.27
B.27.7
C.28
D.28.5
28.運用比較法估價,選取可比實例的數(shù)量,一般選取( )可比實例即可。
A.4個以上
B.3-5個
C.5個以上
D.5-10個
29.在評估政府行政辦公樓的價值時，一般采用（）估價。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
30.某宗房地產(chǎn)2006年8月的價格為4000元/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年6月至12月的價格指數(shù)分別為80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月為100)。現(xiàn)將該宗房地產(chǎn)調(diào)整到2006年12月的價格為( )元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
二、多選題 (共 10 道試題,共 20 分)
31.下列關(guān)于收益性房地產(chǎn)價值高低的說法,正確的有()。
A.未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高
B.獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高
C.收益性房地產(chǎn)價值的高低與收益流模式無關(guān)
D.獲得凈收益的期限越短，房地產(chǎn)的價值越低
32.運用比較法估價,房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為()調(diào)整。
A.區(qū)位狀況
B.交易情況
C.實物狀況
D.權(quán)益狀況
33.按經(jīng)營使用方式劃分房地產(chǎn)的類型主要有（）
A.現(xiàn)房
B.銷售
C.出租
D.自用
34.收集的交易實例信息應(yīng)當(dāng)包括()。
A.交易對象的基本狀況
B.成交日期
C.付款方式
D.交易雙方基本情況
35.搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的（）
A.議價時間
B.成交日期
C.付款方式
D.交易情況
36.以下（）有助于把握最高最佳使用原則
A.替代原理
B.收益遞增遞減原理
C.均衡原理
D.適合原理
37.運用成本法估價,計算投資利息時,包括()的利息,無論他們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。
A.管理費用
B.土地成本
C.銷售費用
D.建設(shè)成本成本
38.求取建筑物重新購建價格的具體方法，有（）
A.造價指數(shù)法
B.分部分項法
C.單位比較法
D.工料測量法
39.求取報酬率的方法有多種,包括()
A.長期趨勢法
B.累加法
C.市場提取法
D.分部分項法
40.明確估價基本事項主要包括（）
A.明確估價對象
B.明確估價內(nèi)容
C.明確估價目的
D.明確估價日期
三、判斷題 (共 10 道試題,共 20 分)
41.估價時點既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。（）
42.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。（）
43.在估價時,評估價值的確定應(yīng)當(dāng)在前,價值時點的確定應(yīng)當(dāng)在后。
44.有租約限制的房地產(chǎn)，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。（）
45.房地產(chǎn)具有供給有限性，本質(zhì)上是由于土地總量有限和面積不能增加。（）
46.在建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值。（）
47.某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為60萬元。（）
48.估價對象是在委托人指定的基礎(chǔ)上由估價人員根據(jù)價值時點并征求委托人同意后決定的。
49.既然委托人委托估價機構(gòu)進行估價,因此委托人一定是估價報告的使用者。
50.均衡原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定估價對象是否為最高最佳利用。
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