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《房地產(chǎn)估價(jià)》20春期末考核
一、單選題 (共 20 道試題,共 40 分)
1.路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種(),是其的派生方法。
A.比較法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法
正確答案:
2.預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元,收益期限假設(shè)為無(wú)限年,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.220
B.340
C.400
D.500
正確答案:
3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（）來(lái)講的
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)方法
正確答案:
4.某宗房地產(chǎn)2014年3月的價(jià)格為7200元/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上個(gè)月為基礎(chǔ))。該宗房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為()元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
正確答案:
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
正確答案:
6.針對(duì)某宗房地產(chǎn),已知同一時(shí)期的國(guó)債利率為4.5%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2.2%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.2%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%,易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產(chǎn)報(bào)酬率為( )。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
正確答案:
7.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）
A.收益能夠量化
B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化
C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化
正確答案:
8.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。
A.37
B.40
C.50
D.43
正確答案:
9.某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用,與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2,出租的年末凈收益為率為330元/m2,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為房?jī)r(jià)的2%,則該期房目前的價(jià)格為()元/m2
A.2934
B.2970
C.3300
D.3630
正確答案:
10.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是( )。
A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本
B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯觀出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中
D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)
正確答案:
11.房地產(chǎn)的( )特性,使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。
A.不可移動(dòng)
B.供給有限
C.價(jià)值量大
D.用途多樣
正確答案:
12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中,同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前提下的評(píng)估值由大到小的順序通常是( )。
A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)
B.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)
C.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)
D.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)
正確答案:
13.甲乙兩宗土地,甲單價(jià)為800元/O,乙單價(jià)為600元/O,其他條件完全相同,如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個(gè)理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無(wú)法判斷
正確答案:
14.房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體
A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位
B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位
C.實(shí)物、權(quán)益、位置
D.實(shí)體、權(quán)益、位置
正確答案:
15.在評(píng)估政府行政辦公樓的價(jià)值時(shí)，一般采用（）估價(jià)。
A.市場(chǎng)法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法
正確答案:
16.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%,則其房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。
A.1.05
B.0.95
C.0.96
D.1.1
正確答案:
17.甲、乙兩塊土地,甲土地的單價(jià)2000元/m2,容積率為2;乙土地的單價(jià)為2800元/m2,容積率為2.5,假設(shè)兩塊土地其他條件相同,則明智的購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)購(gòu)買(mǎi)()。
A.甲土地
B.乙土地
C.甲、乙都一樣
D.不能確定
正確答案:
18.有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?單獨(dú)出售時(shí)的價(jià)格均為3000元/m2,A土地面積1200m2,B土地面積1800m2。若將A、B兩宗土地合并出售,售價(jià)可達(dá)4500元/m2,現(xiàn)地塊B的擁有者欲購(gòu)買(mǎi)地塊A,地塊A的擁有者最高可索價(jià)( )萬(wàn)元。
A.810
B.450
C.900
D.1350
正確答案:
19.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為4000元/m2,報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為()元/m2。
A.3475
B.4605
C.3684
D.3856
正確答案:
20.某10年前建成交付使用的建筑物,10年間維修養(yǎng)護(hù)狀況正常。建筑面積是120平米,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/平米,建筑物殘值率零,年折舊率2.5%,則該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為()年。
A.10
B.20
C.30
D.40
正確答案:
二、多選題 (共 5 道試題,共 10 分)
21.路線(xiàn)價(jià)法中，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等要求
A.一面臨街
B.兩面臨街
C.土地形狀為矩形
D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途
正確正確正確答案:
22.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以（）為依據(jù)
A.房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)
B.委托人提供的書(shū)面證明
C.權(quán)屬檔案的記載
D.其他合法證件
正確正確正確答案:
23.收集的交易實(shí)例信息應(yīng)當(dāng)包括()。
A.交易對(duì)象的基本狀況
B.成交日期
C.付款方式
D.交易雙方基本情況
正確答案:BCD
24.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于()。
A.已經(jīng)獲得凈收益的大小
B.未來(lái)凈收益的大小
C.獲取凈收益期限的長(zhǎng)短
D.獲取凈收益的可靠程度
正確正確正確答案:
25.選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)符合的要求包括()等
A.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的
B.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近
C.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途相同
D.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)
正確答案:BCD
三、答案來(lái)源：（www.） (共 10 道試題,共 20 分)
26.經(jīng)過(guò)市場(chǎng)狀況調(diào)整之后,就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變?yōu)榱苏Ｊ袌?chǎng)價(jià)格。
答案:錯(cuò)誤
27.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。
答案:錯(cuò)誤
28.房地產(chǎn)估價(jià)是替代市場(chǎng)定價(jià)。
答案:錯(cuò)誤
29.社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。
答案:錯(cuò)誤
30.既然委托人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià),因此委托人一定是估價(jià)報(bào)告的使用者。
答案:錯(cuò)誤
31.房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體,該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。
答案:錯(cuò)誤
32.政府對(duì)價(jià)格的干預(yù),還有最高限價(jià)和最低限價(jià),它們對(duì)估價(jià)結(jié)果不會(huì)產(chǎn)生影響。
答案:錯(cuò)誤
33.一般說(shuō)來(lái)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。（）
答案:正確
34.當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí),宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),可隨意取舍。
答案:錯(cuò)誤
35.現(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。
答案:正確
四、更多答案下載：（www.） (共 3 道試題,共 18 分)
36.簡(jiǎn)述報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
答案:報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：<br>1)指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)：<br>2)每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；<br>3)由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酮率。<br>缺點(diǎn)：由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴(lài)于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。<br><br>
37.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)
答案:1)房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)<br>2)與區(qū)位密切相關(guān)<br>3)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格<br>4)用時(shí)具有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格<br>5)易受交易者個(gè)別情況的影響<br>6)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)<br>7)包含的內(nèi)容豐富多樣<br><br>
38.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。
答案:1)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值而不是價(jià)格<br>2)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)<br>3)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證<br>4)房地產(chǎn)估價(jià)不免有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)<br>5)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)<br><br>
五、更多答案下載：（www.） (共 3 道試題,共 12 分)
39.房地產(chǎn)需求
答案:房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)(或承租)的數(shù)量。<br><br>
40.市場(chǎng)價(jià)值
答案:市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)后,由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。<br><br>
41.外部折舊
答案:外部折舊也稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)折舊是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。<br><br>
